Een ondernemer heeft recht op aftrek van voorbelasting voor zover die voorbelasting toerekenbaar is aan zijn belaste handelingen. Dus als een kantoorpand bijvoorbeeld met BTW wordt verhuurd, bestaat er dus recht op vooraftrek. Maar wat nu als zo’n onroerende zaak gedurende een bepaalde periode leeg staat. Daarbij moet onderscheid worden gemaakt tussen leegstand vóór de eerste ingebruikneming en leegstand daarna.
Leegstand voor de eerste ingebruikname
Ingeval van leegstand van onroerende zaken vóór de eerste ingebruikname van de onroerende zaak dient bij de eerste ingebruikname herziening van de belasting plaats te vinden. Dit houdt in dat het recht op aftrek van belasting begrepen in de kosten van de onroerende zaak bij 1e ingebruikname in zijn geheel opnieuw moet worden beoordeeld.
Leegstand na de eerste ingebruikname
De BTW aftrek bij leegstand na de eerste ingebruikneming hangt af van het voornemen dat de ondernemer met het leegstaande (deel van het) vastgoed heeft. Als het voornemen bestaat het vastgoed te gebruiken voor belaste handelingen, dan moet dat met objectieve gegevens aannemelijk worden gemaakt. Van belang daarbij kan onder andere zijn de opdracht aan de makelaar, de aard van de onroerende zaak en de locatie van de onroerende zaak.
Herziening bij leegstand
De eventuele herziening van de aftrek bij leegstand wordt berekend op basis van het (beoogde) werkelijk gebruik van de onroerende zaak, ondanks dat door de leegstand geen gebruik plaatsvindt. Het beoogde werkelijk gebruik kan bijvoorbeeld worden vastgesteld op basis van de ruimten die gebruikt zullen worden voor de belaste en de vrijgestelde prestaties (bijvoorbeeld m2- of m3). Bij volgtijdelijke leegstand moet het beoogde werkelijk gebruik tijdsgelang worden berekend.
Aftrek instandhoudingskosten en andere kosten bij leegstand
Als in het jaar van leegstand kosten worden gemaakt voor de instandhouding van de onroerende zaak (zoals kosten voor de schoonmaak, verwarming en bewaking), worden deze kosten direct verbruikt zonder dat een rechtstreeks en onmiddellijk verband bestaat met een belaste uitgaande prestatie omdat deze ontbreekt (leegstand). Voor de aftrek van voorbelasting op de kosten wordt voor de instandhouding aangesloten bij het voornemen dat de ondernemer heeft met het leegstaande onroerende zaak of het leegstaande deel ervan. Dit voornemen moet met objectieve gegevens aannemelijk worden gemaakt. Van belang daarbij kan onder andere zijn de opdracht aan de makelaar, de aard van de onroerende zaak en de locatie van de onroerende zaak.
Aftrek t.a.v. prestaties die pas na de ingebruikname worden gebruikt
Voor ingekochte prestaties die – anders dan de instandhoudingkosten – pas bij het (opnieuw) in gebruik nemen van (het deel van) de onroerende zaak worden gebruikt (zoals kosten voor verbetering en uitbreiding) vindt de aftrek van voorbelasting plaats op basis van de met objectieve gegevens aannemelijk gemaakte belaste bestemming. Op het moment van de eerste ingebruikneming wordt de aftrek van voorbelasting evenwel herzien bij de ingebruikneming.
