Onder de naam ‘overdrachtsbelasting’ wordt een belasting geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen.
Geen verkrijging
Als verkrijging wordt niet aangemerkt als die wordt veroorzaakt door boedelmenging, erfrecht, verjaring of de verdeling van een huwelijksgemeenschap of nalatenschap.
Omzetbelasting of overdrachtsbelasting
Is er sprake van nieuwbouw, dan is er omzetbelasting verschuldigd bij de levering van onroerende zaken en geen overdrachtsbelasting. Als er sprake is van ‘transformatie’ en dus niet van ‘in wezen nieuwbouw’ is er overdrachtsbelasting verschuldigd en geen BTW.
OZL
Bij de levering van aandelen in een zogenaamd onroerendezaaklichaam (OZL) is overdrachtsbelasting verschuldigd. Een OZL is een rechtspersoon waarvan de bezittingen voor meer dan 50% uit onroerende zaken bestaan. Als je aandelen in een OZL verkrijgt en je belang in deze rechtspersoon wordt 1/3 of meer, dan betaal je overdrachtsbelasting over de waarde van de onroerende zaken die de rechtspersoon bezit. Zijn er 4 kopers waarbij niemand van deze kopers een belang verkrijgt van minimaal 33 1/3%, dan is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
10,4% over de volledige waarde
De belasting wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak of het recht waaraan deze is onderworpen, waarop de verkrijging betrekking heeft. De waarde is ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie. Het tarief bedraagt 10,4%.
10,4% over de meerwaarde
In geval van verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander wordt de waarde verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging was verschuldigd.
2%
Het tarief is geen 10,4% maar 2% als het gaat om de verkrijging door een natuurlijk persoon van een woning als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en zulks voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk verklaart. Met dit formulier kun je aangeven dat je in aanmerking wilt komen voor toepassing van het lage tarief (2%). Als de woning door 2 of meer personen verkregen wordt, dan moeten alle personen elk een eigen formulier invullen en ondertekenen. Per persoon wordt dan beoordeeld of het lage tarief van toepassing is voor zijn of haar aandeel in de woning.
Startersvrijstelling
Er geldt een vrijstelling als de verkrijger een meerderjarig natuurlijk persoon jonger dan vijfendertig jaar is en de vrijstelling niet eerder is toegepast en de waarde van de woning met aanhorigheden niet uitkomt boven € 510.000 (= drempel 2024). Met dit formulier kun je aangeven dat je in aanmerking wil komen voor toepassing van de startersvrijstelling van de overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning.
Onvoorziene omstandigheden
Verkrijg je (een aandeel in een) eigendom (of erfpacht, opstalrecht, vruchtgebruik of appartementsrecht) van een woning? Maar ben je ná aankoop van de woning maar vóór het tekenen van de akte bij de notaris (de verkrijging) door onvoorziene omstandigheden niet in staat om zélf voor langere tijd in deze woning te gaan wonen? Dan kun je met dit formulier aangeven dat je toch in aanmerking wilt komen voor de startersvrijstelling of het lage tarief (2%) van de overdrachtsbelasting.
Overdrachtsbelasting wordt verrekend met schenkbelasting
De overdrachtsbelasting kan worden verrekend als er ook ter zake van de verkrijging schenkbelasting is verschuldigd maar dan alleen het daadwerkelijk betaalde bedrag van schenkbelasting dus na aftrek van de vrijstellingen. De betaalde overdrachtsbelasting wordt dan naar evenredigheid aan het vrijgestelde en het niet-vrijgestelde gedeelte toegerekend. Zie ook HIER.
4%
Koop je in 2025 nieuw onroerend goed via aandelentransacties, dan betaal je vanaf 2025 4% overdrachtsbelasting.
8%
In het belastingplan dat is gepresenteerd tijdens Prinsjesdag 2024 wordt het tarief van 10,4% vanaf 1 januari 2026 verlaagd naar 8% voor wat betreft woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, zoals vakantiewoningen of woningen die verhuurd worden.
