Het wetsvoorstel 'Wet werkelijk rendement box 3' is aangeboden voor advies aan de Raad van State. Met het wetsvoorstel wordt vanaf 2027 een nieuw stelstel voor de belastingheffing in box 3 ingevoerd en komt er een belastingheffing over indirect en direct rendement.
Indirect rendement
Voor de bepaling van het indirecte rendement geldt voor alle onroerende zaken in box 3 een vermogenswinstbenadering. Alleen de daadwerkelijk gerealiseerde waardemutaties worden (gecumuleerd) in de heffing betrokken op het realisatiemoment. Verbeteringskosten worden – ongeacht de wijze van exploitatie van de onroerende zaak – verrekend met de te belasten vermogenswinst.
Direct rendement
Voor het directe rendement kunnen zich 3 situatie's voordoen:
1. Wanneer een onroerende zaak nagenoeg het gehele jaar (minimaal 90%) wordt verhuurd of verpacht, zijn de werkelijke huurinkomsten belast en de werkelijke onderhoudskosten aftrekbaar.
2. Als een onroerende zaak het hele jaar (100%) niet wordt verhuurd, krijgt de eigenaar te maken met een forfaitaire bijtelling van 2,65% van de WOZ-waarde. Onderhoudskosten zijn in dit geval niet aftrekbaar.
3. Wanneer een onroerende zaak voor minder dan 90% van het jaar wordt verhuurd, kwalificeert dit als ‘gemengd gebruik’. In die situatie moet enerzijds de hoogte van de werkelijke nettohuurinkomsten berekend worden, anderzijds moet de hoogte van de forfaitaire bijtelling op jaarbasis worden bepaald. Beide bedragen worden vergeleken en het hoogste bedrag wordt belast.
Nadere uitleg
Ad 1: Er wordt enkel melding gemaakt als aftrekpost van onderhoudskosten. Financieringskosten ontbreken in deze opsomming evenals de zakelijke lasten. Onderhoudskosten zijn dan kosten zoals schilderen of herstel en reparatie werkzaamheden. En alleen voor deze categorie zijn deze kosten aftrekbaar.
Ad 2: In dit geval wordt er een woongenot verondersteld en direct rendement in de heffing betrokken en wel omdat de wetgever de besparing van huuruitgaven als een soort inkomstenbron ziet. En het forfait veronderstelt een gemiddelde bruto jaarhuur die de belastingplichtige zou kunnen ontvangen minus de gemiddelde onderhoudskosten die zouden samenhangen met de verhuur.
Ad 3: Dit kan het beste worden uitgelegd aan de hand van een voorbeeld: “Jan bezit een vakantiehuis met een WOZ-waarde van € 400.000 en verhuurt dat in 2027 voor de helft van het jaar en ontvangt hiervoor een huur van € 10.000. De onderhoudskosten bedragen in 2027 € 2.500 en de kosten van verbetering € 5.000. De huuropbrengst minus de onderhoudskosten bedragen € 7.500 (= € 10.000 -/- € 2.500) en de forfaitaire bijtelling bedraagt in 2027 € 10.600 (= 2,65% x € 400.000). Omdat er sprake is van gemengd gebruik en het hoogste bedrag geldt, vindt er bij Jan een heffing plaats over deze forfaitaire bijtelling van € 10.600. Hij kan zijn verbeteringskosten van € 5.000 tezijnertijd verrekenen met de vermogenswinst bij verkoop van dit vakantiehuis.”
Voor meer informatie klik HIER.
