De staatssecretaris heeft het beleid kenbaar gemaakt hoe door de Belastingdienst ‘Eigen woning leningen in de familiesfeer’ fiscaal worden geduid (zie bijlage).
Kernvragen hierbij zijn of de rente überhaupt wel aftrekbaar is en tot welk percentage. Er moeten daarbij 4 toetsen worden doorlopen:
Toets 1
Wil er sprake kunnen zijn van een eigenwoningschuld, dan moet er op de eerste plaats sprake zijn van een reële schuld, en dus een geldlening. Daarbij is in beginsel de civielrechtelijke vorm beslissend. Een fiscale herkwalificatie zal niet snel aan de orde zijn. Daarvan is bijvoorbeeld sprake als er een lening wordt verstrekt en in feite ook al direct de aflossing vorm wordt gegeven middels het jaarlijks kwijtschelden (lees: schenken) van de aflossingen.
Toets 2
De schuld moet zijn aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van de woning. Tevens moet er rekening gehouden zijn met de eigenwoningreserve. Is de lening bovendien aangegaan vanaf 1 januari 2013, dan moet deze annuïtair worden afgelost, tenzij er sprake is van overgangsrecht, dus dat de lening diende ter vervanging van een reeds bestaande eigenwoninglening.
Toets 3
De rente moet verschuldigd zijn in ruil voor het verstrekken van de lening zelf en mag dus niet zien op andere rechten of verplichtingen. Heeft de rente dus betrekking op die andere rechten of verplichtingen (= renteopslag), dan is dat deel niet aftrekbaar. Een voorbeeld van zo’n renteopslag is als is afgesproken dat de lening altijd boetevrij afgelost kan worden en dat is verdisconteerd in een hogere rente ter compensatie. Dan is die renteopslag dus niet aftrekbaar, tenzij die renteopslag niet hoger is dan 0,2%.
Toets 4
Bij deze toets moet de rente vergeleken worden met het gangbare rentepercentage bij de meest vergelijkbare lening die onder marktomstandigheden (bij de bank) wordt afgesloten. Dus er moet ten tijde van het aangaan van de lening worden beoordeeld wanneer is de familie lening afgesloten, wat zijn de overeengekomen voorwaarden als aflossing, rente en zekerheden en zijn er nog andere afspraken gemaakt. Vervolgens moet dat vergeleken worden met wat de markt aan rente dan zou bieden.
Als er dan een verschil is in rente, stel de rente van de familielening is hoger, dan zal beoordeeld moeten worden of dat gerechtvaardigd is. Enerzijds kan dat afhangen van de aard van de afgegeven zekerheden en anderzijds het risicoprofiel van de schuldenaar. Loopt de schuldeiser een hoog of een laag risico. Is er een relatief laag risico, is er geen aanleiding dat de rente hoger is. Ook als er feitelijk sprake is van een positieve/negatieve hypotheekverklaring i.c.m. een laag risicoprofiel, dan is er geen reden voor een renteopslag.
Aldus ontstaat het bovenmatig deel, zijnde het deel van de rente dat niet aftrekbaar is.
Tot slot
Dit beleid geldt niet alleen voor familieleningen, maar ook voor leningen van de DGA aan zijn B.V.
De bewijslast rust op de belastingplichtige. Die zal dus aannemelijk moeten maken dat de rente reëel is.
