Het Hof heeft uitspraak gedaan omtrent de vraag of er sprake is van 'in wezen nieuwbouw' oftewel of er sprake is van een nieuw vervaardigde onroerende zaak. Voor de uitspraak van het Hof klik HIER.
Feiten
1. In 2014 heeft een projectontwikkelaar het recht van erfpacht (eindigend op 30 september 2050) op de grond met daarop het pand verkregen voor een bedrag van € 6.500.000.
2. Deze heeft een architect ingeschakeld voor het ontwerp van de renovatie van het pand.
3. Ten behoeve van de verbouwing van het pand hebben de navolgende werkzaamheden plaatsgevonden:
- De oude gevel, die bestond uit grintbetonplaten, is geheel weggehaald.
- Het pand is intern geheel gestript.
- Er is een nieuwe gevel aangebracht.
- Het bestaande betonnen skelet is bijna geheel in stand gelaten.
- De dragende pilaren, dragende wanden en stabiliteitswanden zijn ongewijzigd gebleven, waaronder de wanden nabij de liftschachten en de trappen.
- De funderingsconstructie is ongewijzigd.
- Op elke verdieping zijn de acht dragende hoekpilaren vervangen door slankere exemplaren.
- Een deel van de eerste verdieping is gesloopt voor het creëren van een vide ten opzichte van de begane grond. Ook is daardoor een verhoging van de entree en de liftlobby op de begane grond gerealiseerd. In dit kader zijn versterkingen aangebracht in de constructie.
- De op elke kantoorverdieping aan de noordzijde van de liftschachten gelegen toiletruimten zijn verwijderd. In dat kader zijn vloeruitsparingen verwijderd. De toiletruimten aan de zuidzijde van de liftschachten zijn uitgebreid, waartoe extra vloeruitsparingen zijn aangebracht.
- Alle verdiepingen, inclusief de kelder en de parkeergarage, zijn opnieuw ingedeeld. Er zijn op elke verdieping wanden aangebracht voor afscheiding van toiletten, kastruimten, technische ruimten en dergelijke. In de kantoorruimten is geen plafondsysteem toegepast maar een open plafond met vrijhangende klimaatplafonds en verlichting. Er zijn nieuwe dekvloeren aangebracht.
- De bestaande installaties in het gebouw zijn vervangen door nieuwe installaties zoals klimaatplafonds. Ook zijn nieuwe installaties aangebracht, zoals een sprinklerinstallatie.
- Er is een trapuitsparing aangebracht tussen de zevende en achtste verdieping en de negende en tiende verdieping voor nieuwe verbindende trappen tussen die verdiepingen. Daartoe hebben constructieve aanpassing plaatsgevonden.
- Er is op ongeveer 50% van het dak een kantoorruimte met bijbehorend terras gerealiseerd. In dit kader zijn versterkingen aangebracht in de constructie van het dak. Verder zijn de bestaande liften doorgetrokken. De overige 50% van het dak bevat vernieuwde installaties.
- Voor de verbouwing van de parkeergarage hebben constructieve versterkingen plaatsgevonden. Een deel van de oude archiefruimten en kantoren is omgebouwd tot in totaal 26 parkeerplaatsen. De toegang via het trappenhuis is gewijzigd. Er zijn nieuwe doorgangen gemaakt binnen de parkeergarage en de fietsenkelder. Op het dak van de parkeergarage is een stalen frame geplaatst voor zonnepanelen. De uitrit is verplaatst.
4. De totale kosten van de verbouwing hebben circa € 25,2 miljoen bedragen.
Uitspraak Hof
De kernvraag is of de bouwkundige constructie is gewijzigd. De draagconstructie bestaat uit de volgende onderdelen:
- fundering op palen;
- betonnen kelderwanden;
- betonnen begane grond en keldervloeren met kolomkoppen;
- betonskelet, betonnen kolommen en stabiliteitswanden;
- diverse bestaande massieve betonnen elementen;
- staalconstructie t.b.v. raveel-constructies”
De inspecteur heeft in de van hem afkomstige stukken onweersproken aangevoerd dat elke verdieping gemiddeld 100 dragende kolommen telt. Daarvan zijn er 8 (de hoekkolommen) per verdieping vervangen door slankere metalen kolommen waarmee 8% van de dragende kolommen is vervangen. Nu de andere delen van de draagconstructie niet of nauwelijks zijn gewijzigd zijn de wijzigingen in de bouwkundige constructie onvoldoende ingrijpend om te kunnen oordelen dat in het onderwerpelijke geval sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’.
Alle overige factoren, waaronder de niet-constructieve wijzigingen, het gewijzigde aangezicht, de absolute en relatieve omvang van de investeringen, kunnen weliswaar aanwijzingen zijn voor de constatering dat een verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend is geweest dat in wezen een nieuw gebouw is ontstaan, maar doorslaggevend zijn zij niet, noch op zichzelf, noch tezamen genomen, en noodzakelijk evenmin. In de onderhavige zaak, waarin de wijzigingen in de bouwkundige constructie relatief gering zijn, kunnen deze overige factoren niet tot een ander oordeel leiden.
Kortom aldus het Hof, er is geen sprake van in wezen nieuwbouw en dus is er geen sprake van vervaardiging in de zin van de omzetbelasting en dus is er geen vrijstelling overdrachtsbelasting bij levering.
